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Beschlüsse: Mietrecht

Wohnungsgemeinnützigkeit wiedereinführen

Die SPD-Bundestagsfraktion, die SPD-geführten Landesregierungen sowie die SPD-Fraktionen in den Landtagen werden aufgefordert, sich für folgende als Bundes- oder Landesgesetz zu erlassenden Regelungen einzusetzen:

  1. In Deutschland wird wieder der Status der Gemeinnützigkeit von Wohnungsunternehmen eingeführt. Dabei kann es sich um eine juristische Person des Privatrechts (insbesondere eingetragene Genossenschaften, GmbH oder AG) oder einer Stiftung oder eines Eigenbetriebs einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft handeln.

    Mit diesem Status sollen insbesondere folgende Bindungen verbunden sein:
    • Besondere Mietpreisbegrenzungen
    • Belegungsbindungen
    • Veräußerbarkeit der Immobilien grundsätzlich nur an andere gemeinnützige Wohnungsunternehmen
    • regulierte niedrige Gewinnausschüttungen (z.B. an kommunale Eigner)
  1. Im Gegenzug sind gemeinnützige Wohnungsunternehmen von Ertragssteuern (Körperschafts- und Gewerbesteuer) sowie von der Grunderwerbsteuer zu befreien. Kommunen ist außerdem zu gestatten, für gemeinnützige Wohnungsunternehmen einen ermäßigten Grundsteuerhebesatz anzuwenden.
  2. Um gemeinnützige Wohnungsunternehmen mit ihren betriebswirtschaftlichen Einschränkungen nicht der Konkurrenz privater Investoren auszusetzen und damit einer Gentrifizierung entgegen zu wirken, sollen gemeinnützige Wohnungsunternehmen beim Immobilienerwerb einen Vorrang erhalten können. Hierfür sind verschiedene Regelungen zu prüfen; insbesondere ist Folgendes in Betracht zu ziehen: Parallel zur Aufstellung von Bebauungsplänen sollen Grundstücke oder Wohnungen per kommunaler Satzung bestimmt werden können, die nur von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen erworben und bebaut werden dürfen.
  3. Die Aufsicht über gemeinnützige Wohnungsunternehmen und die für sie geltenden Maßgaben zur Mietzinshöhe können, müssen aber nicht dem im Jahr 1989 außerkraftgetretenen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz entsprechen. Insbesondere für folgende Unternehmen sollten Erleichterungen gelten:
    • regional begrenzte Wohnungsbaugenossenschaften mit einer zu bestimmenden Mindestmitgliederzahl
    • Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand
    • Tochtergesellschaften von Arbeitsgebern, Handwerksinnungen oder tariffähigen Arbeitgeberverbänden, wenn die Vergabe und Vermietung der (Werks-)Wohnungen an Arbeitnehmer durch Tarifvertrag oder Betriebsvereinigung geregelt ist sowie die Veräußerung der Wohnungen nur mit Zustimmung der Gewerkschaft bzw. des Betriebsrats an ein anderes gemeinnütziges Wohnungsunternehmen erfolgen kann.
  1. Insbesondere für Wohnungsgenossenschaften sind Prüfungsverbände zu schaffen, die im Wesentlichen von der öffentlichen Hand finanziert werden.

Wohnungsgemeinnützigkeit wiedereinführen

Planungsziel Bezahlbarer Wohnraum

Beschluss der ASJ-Bundeskonferenz vom 12. - 13. November 2016: B 2

Die „Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum“ muss ebenfalls als Planungsziel ins Baugesetzbuch aufgenommen werden, nachdem „Investitionsbedarf“ als Planungsgrundsatz eingefügt wurde.

Begründung:

In den städtischen Ballungsräumen fehlt zunehmend Wohnraum, der für breite Teile der Bevölkerung bezahlbar ist. Durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Neubauten im Luxussegment kommt es zum Explodieren des Mietpreisniveaus und zur Verknappung von Bauland im innerstädtischen Raum.
Diese Fehlentwicklung wird forciert durch die Verankerung von Investitionsinteressen als Planungsgrundsatz im Baugesetzbuch (BauGB).


1. Ausgangslage: Relativierung der sozialgerechten Bodennutzung durch den Planungsgrundsatz „Investitionsbedarf“


Durch die Einfügung von „Investitionsbedarf“ in § 13a BauGB als Planungsgrundsatz und die damit verbundenen baurechtlichen Erleichterungen für den Investor wird Bauen im hochpreisigen Niveau gefördert. Die Planungsbehörde hat nun in erster Linie Investitionsbedürfnisse zu berücksichtigen. Die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung geraten als nur abwägungserheblich ins Hintertreffen, obwohl der Städtebau in erster Linie der Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung dienen sollte. Bei der Bauleitplanung spielt es derzeit keine Rolle, ob Luxuswohnungen, Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen für breite Bevölkerungsschichten errichtet werden. Auch die künftige Miethöhe ist bislang planungsrechtlich unerheblich.


2. Konkretisierung der sozialgerechten Bodennutzung mit dem Planungsziel „Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für alle Kreise der Bevölkerung“

Mit der Einfügung von „Investitionsbedarf“ wurde ein Planungsgrundsatz im BauGB verankert, dem der städtebauliche Bezug fehlt. Dadurch wird die Gewährleistung einer dem Wohl der Allgemeinheit entsprechenden sozialgerechten Bodennutzung in Frage gestellt, weil ein Investitionsbedarf damit in keinerlei Zusammenhang steht, oft die sozialgerechte Bodennutzung sogar gefährdet. Damit „Investitionsbedarf“ im Sinne einer sozialgerechten Bodennutzung zu interpretieren ist, muss nun auch ein Planungsgrundsatz in das BauGB eingefügt werden, der die sozialstaatliche Bindung der Bodennutzung stärkt. Daher sollte die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für alle Kreise der Bevölkerung als Grundsatz der Bauleitplanung in das BauGB aufgenommen werden, damit die sozialgerechte Bodennutzung im Rahmen der planerischen Abwägung, aber etwa auch beim Milieuschutz und bei städtebaulichen Verträgen wieder ihr bisheriges Gewicht erhält.

§ 1 Abs. 5 BauGB sollte wie folgt ergänzt werden (Zusatz kursiv):
S. 1: Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten.
S. 2: Sie sollen dazu beitragen, die Versorgung aller Bevölkerungsgruppen mit bezahlbarem Wohnraum und eine menschenwürdige Umwelt zu sichern sowie die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

§ 13 a Abs. 2 sollte in Ziff. 3 wie folgt geändert werden (Zusatz kursiv):
(2) Im beschleunigten Verfahren 1. …
3. muss einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeits-plätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit für alle Bevölkerungsgruppen bezahlbarem Wohnraum oder zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise Rechnung getragen werden;

Planungsziel Bezahlbarer Wohnraum

Rechtsstellung von Mietern bei nicht begründeten Kündigungen wegen berechtigten Interesses stärken

Beschluss der ASJ-Bundeskonferenz vom 15. - 16. November 2014: B 3

Die Bundesregierung und die SPD-Bundestagsfraktion werden aufgefordert, sich für eine Klarstellung zur Begründungspflicht für Wohnraumkündigungen seitens des Vermieters einzusetzen (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB), wonach eine mangels Begründung unwirksame Kündigung pflichtwidrig ist und eine Schadensersatzpflicht des Vermieters zur Folge haben kann, insbesondere hinsichtlich angefallener Rechtsberatungskosten.

Begründung:

Der geltende § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB formuliert:

„Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.“

Der BGH (Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 9/10 = NJW 2011, 914) sieht in dieser Begründungslast keine echte Rechtspflicht des Vermieters: Begründe ein Vermieter, der sich aus materiellen Gründen auf ein berechtigtes Interesse (etwa Eigenbedarf) stützen kann, die Kündigung nicht, verletze er damit lediglich eine Obliegenheit. Die Obliegenheitsverletzung führe zur Unwirksamkeit der Kündigung, rechtfertige aber keinen Schadensersatzanspruch des Mieters. Die rechtliche Beurteilung, ob die Kündigung dem Begründungserfordernis genüge, liege im Risikobereich des Mieters; insoweit seien Anwaltskosten nicht erstattungsfähig.
Geht also der Mieter zum Rechtsanwalt, um die Wirksamkeit der Kündigung prüfen zu lassen, und stellt dieser lediglich eine Verletzung der Begründungslast im Sinne von § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB fest, darf der Mieter vom Vermieter nach dem BGH keine Erstattung der Rechtsanwaltskosten verlangen.
Die Wertung des BGH überzeugt weder im Ergebnis noch in der Begründung. Wenn nach dem BGH der Zweck des Begründungserfordernisses darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen, dann zeigt dies, dass die Begründungslast vor allem dem Interesse des Mieters dient. § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB bezweckt also den Schutz des Wohnraummieters. Der Wohnraumvermieter ist demnach verpflichtet, Rücksicht zu nehmen auf das Informationsinteresse des Mieters und auf dessen Interesse, nicht mit unbegründeten Kündigungen belästigt zu werden. Eine verbreitete Ansicht in der Literatur lehnt die BGH-Position ab und spricht sich für eine echte Begründungspflicht des Wohnraumvermieters aus (etwa Häublein, Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 573 Rn. 104; Samhat, Juristische Schulung (JuS) 2014, 344, 347 f.). Dass die Begründungspflicht des Vermieters gegebenenfalls nicht einklagbar ist, stellt kein Hindernis für die Annahme einer Rechtspflicht dar, denn heutzutage ist die Existenz nicht einklagbarer Rechtspflichten anerkannt.

Nach alledem erscheint eine gesetzgeberische Klarstellung geboten.

Rechtsstellung von Mietern bei nicht begründeten Kündigungen wegen berechtigten Interesses stärken

Mietrecht sozial erhalten, Schutz von Mietern sichern

Beschluss der ASJ-Bundeskonferenz vom 25. September 2010: A 3

Die SPD-Bundestagsfraktion und die sozialdemokratisch geführten Landesregierungen werden aufgefordert, bei den angekündigten Mietrechtsänderungen der Bundesregierung im Gesetzgebungsverfahren folgende Vorschläge einzubringen:

Bereich Modernisierung / Sanierung

• Bleibt es bei der Mieterhöhungsmöglichkeit nach Paragraph 559 BGB, ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einzuführen bzw. zu beachten. Ziel muss es sein, Mietsteigerungen warmmietenneutral auszugestalten. Dabei sind Contracting-Modelle im Mietrecht zu ermöglichen.
• Wenn der Vermieter energetische Modernisierungen durchführt und zur Verfügung stehende öffentliche Mittel nicht in Anspruch nimmt, darf dem Mieter hieraus kein wirtschaftlicher Nachteil entstehen.
• Energieausweise sind allen Mietern auf Wunsch auszuhändigen. Bei Vertragsabschluss muss der Vermieter neben dem Mietvertrag auch den Energieausweis übergeben.
• Mieter erhalten einen Erfüllungsanspruch sowie Sanktionsansprüche, wenn der Vermieter gegen geltende öffentlich-rechtliche Regelungen der Energieeinsparverordnung verstößt.

Bereich Miethöhe und Betriebskosten

• Eine wirksame Begrenzung der Neuvertragsmieten ist durch eine Reform von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sicherzustellen.
• Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen darf der Vermieter nur anhand der tatsächlichen Quadratmeterzahl der Wohnung vornehmen. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind immer unzulässig.
• Bei Vertragsabschluss hat der Vermieter bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen realistische Beträge anzugeben.
• Der Mieter hat zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsunterlagen (gegen Kostenerstattung).
• Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn sie namentlich im Mietvertrag aufgeführt sind. Pauschale Verweisungen auf gesetzliche Regelungen reichen nicht aus.

Bereich Kündigung und Mietkaution

• Die bestehenden Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter abgeändert werden.
• Kündigungsschutz- und Kündigungssperrfrist-Regelungen dürfen nicht unterlaufen bzw. umgangen werden, beispielsweise durch Bildung von BGB-Gesellschaften und nachträglichen Verkauf an die Gesellschafter.
• Bei Mietkautionen muss es eine feste Abrechnungsfrist geben.

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