Mietrecht

Kündigungsschutz insbesondere bei der Zwischenvermietung von gemeinnützigen Vermietern effektivieren

Im deutschen Mietrecht ist der Kündigungsschutz ein hohes Gut und ein Erfolg der Wohnungspolitik. Der Kündigungsschutz wirkt, wenn der Vermieter zugleich Eigentümer ist. Wenn der Vermieter selbst Mieter aufgrund eines weiteren Mietverhältnisses zum Eigentümer ist, ist der Endmieter nur geschützt, wenn der Zwischenvermieter/-mieter die Wohnung gewerblich weitervermietet (§ 565 BGB). Ohne eine gewerbliche Zielrichtung für die Weitervermietung ist der Endmieter nicht geschützt, denn er verliert die Wohnung ohne Weiteres, wenn der Eigentümer oder der Zwischenvermieter das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis kündigt, wofür es derzeit keiner besonderen Gründe bedarf.

Dies wollen wir ändern. Der Endmieter im Falle einer nicht gewerblichen Zwischenvermietung - insbesondere im Falle eines gemeinnützig handelnden Zwischenmieters - soll ebenso vor einem Wohnungsverlust geschützt sein wie ein Mieter, der die Wohnung direkt vom Eigentümer gemietet hat. Ein Kündigungsschutz für Endmieter einer weitervermieteten Wohnung bedeutet jedoch nicht, dass er in jedem Falle darin geschützt ist, weiterhin einen besonders niedrigen Mietzins zahlen zu müssen.

Im Hinblick auf diese Ziele werden die SPD- Bundestagsfraktion und die Bundesjustizministerin aufgefordert, folgende Neuregelungen in eine Gesetzesinitiative umzusetzen:

1. Die besonderen Vorschriften für Wohnraumverhältnisse (§§ 549 bis 577a BGB) - insbesondere der Kündigungsschutz – sind auch anzuwenden, wenn der Vermieter (Hauptvermieter) an einen Zwischenmieter mit dem Vorsatz (Wissen und Wollen oder billigende Inkaufnahme) vermietet, dass dieser die Mieträume an einen Dritten (Endmieter) zu Wohnzwecken weitervermietet, also nicht nur eine Untervermietung stattfindet. Die Ausnahmetatbestände gemäß § 549 Abs. 2 und 3 BGB bleiben davon unberührt.

2. Der Hauptvermieter und der Zwischenmieter können das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis – ohne Vorliegen weiterer Gründe - kündigen, wenn und soweit seitens des Zwischenmieters kein Mietverhältnis zu einem Endmieter besteht oder ein solches Mietverhältnis wirksam gekündigt ist. Der Zwischenmieter kann das Mietverhältnis zum Hauptvermieter nur unter dieser Voraussetzung sowie aus wichtigem Grund kündigen. In Bezug auf eine Kündigung des Hauptvermieters wegen Pflichtverletzungen des Zwischenmieters, muss sich dieser Pflichtverletzungen des Endmieters zurechnen lassen.

Eine einvernehmliche Aufhebung des Hauptmietverhältnisses ist - abgesehen von einem Recht zur Kündigung - nur im Wege des Eintritts eines neuen Zwischenmieters zulässig oder wenn der Hauptvermieter anstelle des Zwischenmieters die Rechte und Pflichten als Vermieter aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Endmieter übernimmt.

3. Der Kündigungsgrund wegen Eigenbedarf steht dem Hauptvermieter nur zu, wenn der Zwischenmieter gegenüber dem Endmieter auf diesen Kündigungsgrund verzichtet hat.

4. Der Zwischenmieter kann die Miete gegenüber dem Endmieter auch ohne Beachtung der Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB erhöhen, wenn die erhöhte Miete mehr als 15 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die vom Zwischenmieter dem Hauptvermieter zu zahlende Miete nicht übersteigt. Zwischen dem Hauptvermieter und dem Zwischenmieter vereinbarte Mieterhöhungen werden dabei nur berücksichtigt, soweit sie gesetzlich begründet waren.

Schriftformmangel beim (Gewerberaum-)Mietvertrag darf nicht zu ungewollten Kündigungsrechten führen

Mängel in der Schriftform von Mietverträgen für Räume und Grundstücke stehen nach bisherigem Recht nicht der Wirksamkeit des Vertrags entgegen, begründen aber ein besonderes Kündigungsrecht für die Vertragsparteien (§ 550 BGB). Ein solches Kündigungsrecht ist von den Vertragsparteien nicht gewünscht und widerspricht häufig einer insbesondere bei Gewerberäumen von beiden Seiten gewünschten langen Vertragsbindung.

Die SPD-Bundestagsfraktion und die Bundesjustizministerin werden daher aufgefordert, sich für folgende Regelungen einzusetzen:

In Zukunft sollen Schriftformmängel insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen kein Kündigungsrecht mehr begründen. Das Gesetz soll die Vertragsparteien lediglich auffordern, die Schriftform einzuhalten, und im Falle eines Schriftformmangels die Vertragsparteien gegenseitig verpflichten, den Mangel durch eine schriftliche Bestätigung zu beseitigen.

Für Immobilienerwerber ist klarzustellen, dass ihnen ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer zusteht, wenn dieser nicht vollständig über den Inhalt von Mietverträgen aufgeklärt hat.

Stellung eines Ersatzmieters und insolvenzvermeidende Kündigungsmöglichkeit für gewerbliche Mietverträge neu regeln

Insbesondere Mietverträge für Gewerberaum sind davon geprägt, einen langfristigen Kündigungsverzicht zu enthalten. Häufig sind Bindungen von 10 Jahren anzutreffen; gemäß § 544 BGB kann die Bindung bis zu 30 Jahren andauern. Für Wohnraummietverträge kann die Frist als AGB-Klausel bis zu vier Jahre betragen. Während solcher Bindungsfristen können jedoch Umstände eintreten, die eine Lösung vom Mietvertrag drängend erscheinen lassen, weshalb die Rechtsprechung schon seit längerem auf der Basis von § 242 BGB die Stellung eines Ersatzmieters in solchen Fällen zugelassen hat.

Diese Möglichkeit, aus einem langfristigen Mietvertrag wieder herauszukommen, sollte gesetzlich geregelt werden. Insbesondere für Gewerbemieten von kleinen Unternehmen sollte hierbei eine Loslösung vom Vertrag erleichtert werden.

Die SPD-Bundestagsfraktion und die Bundesjustizministerin werden daher aufgefordert, sich für folgende Regelungen einzusetzen:

Für Mietverträge, bei denen vereinbarungsgemäß über einen längeren Zeitraum die Kündigung ausgeschlossen ist, ist die bisher auf § 242 BGB gestützte Rechtsprechung gesetzlich zu kodifizieren, wonach der Mieter einen Ersatzmieter stellen darf, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat, die Fortführung des Mietvertrags ihm nicht zumutbar ist und er einen geeigneten und dem Vermieter zumutbaren Ersatzmieter stellt.

Es ist hierbei insbesondere vorzusehen, dass kleinen Unternehmen (z.B. in Anlehnung an die Größenordnungen gemäß § 241a HGB) eine Fortsetzung des Geschäftsraummietvertrages nicht zuzumuten ist, wenn der im Gewerberaum geführte Betrieb voraussichtlich dauerhaft Verluste erwirtschaften wird.

Insbesondere gewerblichen Mietern ist weiterhin ein besonderes Kündigungsrecht zu gewähren, wenn ihnen bei Fortführung des Mietverhältnisses die Zahlungsunfähigkeit im Sinne von § 18 Insolvenzordnung (nur) drohen würde und die drohende Zahlungsunfähigkeit mit der Kündigung des Mietvertrags abgewendet werden kann.

Wohnungsgemeinnützigkeit wiedereinführen

Die SPD-Bundestagsfraktion, die SPD-geführten Landesregierungen sowie die SPD-Fraktionen in den Landtagen werden aufgefordert, sich für folgende als Bundes- oder Landesgesetz zu erlassenden Regelungen einzusetzen:

1. In Deutschland wird wieder der Status der Gemeinnützigkeit von Wohnungsunternehmen eingeführt. Dabei kann es sich um eine juristische Person des Privatrechts (insbesondere eingetragene Genossenschaften, GmbH oder AG) oder einer Stiftung oder eines Eigenbetriebs einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft handeln.
   
   Mit diesem Status sollen insbesondere folgende Bindungen verbunden sein:

• Besondere Mietpreisbegrenzungen

• Belegungsbindungen

• Veräußerbarkeit der Immobilien grundsätzlich nur an andere gemeinnützige Wohnungsunternehmen

• regulierte niedrige Gewinnausschüttungen (z.B. an kommunale Eigner)

1. Im Gegenzug sind gemeinnützige Wohnungsunternehmen von Ertragssteuern (Körperschafts- und Gewerbesteuer) sowie von der Grunderwerbsteuer zu befreien. Kommunen ist außerdem zu gestatten, für gemeinnützige Wohnungsunternehmen einen ermäßigten Grundsteuerhebesatz anzuwenden.
   
2. Um gemeinnützige Wohnungsunternehmen mit ihren betriebswirtschaftlichen Einschränkungen nicht der Konkurrenz privater Investoren auszusetzen und damit einer Gentrifizierung entgegen zu wirken, sollen gemeinnützige Wohnungsunternehmen beim Immobilienerwerb einen Vorrang erhalten können. Hierfür sind verschiedene Regelungen zu prüfen; insbesondere ist Folgendes in Betracht zu ziehen: Parallel zur Aufstellung von Bebauungsplänen sollen Grundstücke oder Wohnungen per kommunaler Satzung bestimmt werden können, die nur von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen erworben und bebaut werden dürfen.
   
3. Die Aufsicht über gemeinnützige Wohnungsunternehmen und die für sie geltenden Maßgaben zur Mietzinshöhe können, müssen aber nicht dem im Jahr 1989 außerkraftgetretenen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz entsprechen. Insbesondere für folgende Unternehmen sollten Erleichterungen gelten:

• regional begrenzte Wohnungsbaugenossenschaften mit einer zu bestimmenden Mindestmitgliederzahl

• Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand

• Tochtergesellschaften von Arbeitsgebern, Handwerksinnungen oder tariffähigen Arbeitgeberverbänden, wenn die Vergabe und Vermietung der (Werks-)Wohnungen an Arbeitnehmer durch Tarifvertrag oder Betriebsvereinigung geregelt ist sowie die Veräußerung der Wohnungen nur mit Zustimmung der Gewerkschaft bzw. des Betriebsrats an ein anderes gemeinnütziges Wohnungsunternehmen erfolgen kann.

1. Insbesondere für Wohnungsgenossenschaften sind Prüfungsverbände zu schaffen, die im Wesentlichen von der öffentlichen Hand finanziert werden.

Rechtsstellung von Mietern bei nicht begründeten Kündigungen wegen berechtigten Interesses stärken

Beschluss der ASJ-Bundeskonferenz vom 15. - 16. November 2014: B 3

Die Bundesregierung und die SPD-Bundestagsfraktion werden aufgefordert, sich für eine Klarstellung zur Begründungspflicht für Wohnraumkündigungen seitens des Vermieters einzusetzen (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB), wonach eine mangels Begründung unwirksame Kündigung pflichtwidrig ist und eine Schadensersatzpflicht des Vermieters zur Folge haben kann, insbesondere hinsichtlich angefallener Rechtsberatungskosten.

Begründung:

Der geltende § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB formuliert:

„Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.“

Der BGH (Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 9/10 = NJW 2011, 914) sieht in dieser Begründungslast keine echte Rechtspflicht des Vermieters: Begründe ein Vermieter, der sich aus materiellen Gründen auf ein berechtigtes Interesse (etwa Eigenbedarf) stützen kann, die Kündigung nicht, verletze er damit lediglich eine Obliegenheit. Die Obliegenheitsverletzung führe zur Unwirksamkeit der Kündigung, rechtfertige aber keinen Schadensersatzanspruch des Mieters. Die rechtliche Beurteilung, ob die Kündigung dem Begründungserfordernis genüge, liege im Risikobereich des Mieters; insoweit seien Anwaltskosten nicht erstattungsfähig.
Geht also der Mieter zum Rechtsanwalt, um die Wirksamkeit der Kündigung prüfen zu lassen, und stellt dieser lediglich eine Verletzung der Begründungslast im Sinne von § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB fest, darf der Mieter vom Vermieter nach dem BGH keine Erstattung der Rechtsanwaltskosten verlangen.
Die Wertung des BGH überzeugt weder im Ergebnis noch in der Begründung. Wenn nach dem BGH der Zweck des Begründungserfordernisses darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen, dann zeigt dies, dass die Begründungslast vor allem dem Interesse des Mieters dient. § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB bezweckt also den Schutz des Wohnraummieters. Der Wohnraumvermieter ist demnach verpflichtet, Rücksicht zu nehmen auf das Informationsinteresse des Mieters und auf dessen Interesse, nicht mit unbegründeten Kündigungen belästigt zu werden. Eine verbreitete Ansicht in der Literatur lehnt die BGH-Position ab und spricht sich für eine echte Begründungspflicht des Wohnraumvermieters aus (etwa Häublein, Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 573 Rn. 104; Samhat, Juristische Schulung (JuS) 2014, 344, 347 f.). Dass die Begründungspflicht des Vermieters gegebenenfalls nicht einklagbar ist, stellt kein Hindernis für die Annahme einer Rechtspflicht dar, denn heutzutage ist die Existenz nicht einklagbarer Rechtspflichten anerkannt.

Nach alledem erscheint eine gesetzgeberische Klarstellung geboten.

Mietrecht sozial erhalten, Schutz von Mietern sichern

Beschluss der ASJ-Bundeskonferenz vom 25. September 2010: A 3

Die SPD-Bundestagsfraktion und die sozialdemokratisch geführten Landesregierungen werden aufgefordert, bei den angekündigten Mietrechtsänderungen der Bundesregierung im Gesetzgebungsverfahren folgende Vorschläge einzubringen:

Bereich Modernisierung / Sanierung

• Bleibt es bei der Mieterhöhungsmöglichkeit nach Paragraph 559 BGB, ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einzuführen bzw. zu beachten. Ziel muss es sein, Mietsteigerungen warmmietenneutral auszugestalten. Dabei sind Contracting-Modelle im Mietrecht zu ermöglichen.
• Wenn der Vermieter energetische Modernisierungen durchführt und zur Verfügung stehende öffentliche Mittel nicht in Anspruch nimmt, darf dem Mieter hieraus kein wirtschaftlicher Nachteil entstehen.
• Energieausweise sind allen Mietern auf Wunsch auszuhändigen. Bei Vertragsabschluss muss der Vermieter neben dem Mietvertrag auch den Energieausweis übergeben.
• Mieter erhalten einen Erfüllungsanspruch sowie Sanktionsansprüche, wenn der Vermieter gegen geltende öffentlich-rechtliche Regelungen der Energieeinsparverordnung verstößt.

Bereich Miethöhe und Betriebskosten

• Eine wirksame Begrenzung der Neuvertragsmieten ist durch eine Reform von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sicherzustellen.
• Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen darf der Vermieter nur anhand der tatsächlichen Quadratmeterzahl der Wohnung vornehmen. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind immer unzulässig.
• Bei Vertragsabschluss hat der Vermieter bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen realistische Beträge anzugeben.
• Der Mieter hat zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsunterlagen (gegen Kostenerstattung).
• Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn sie namentlich im Mietvertrag aufgeführt sind. Pauschale Verweisungen auf gesetzliche Regelungen reichen nicht aus.

Bereich Kündigung und Mietkaution

• Die bestehenden Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter abgeändert werden.
• Kündigungsschutz- und Kündigungssperrfrist-Regelungen dürfen nicht unterlaufen bzw. umgangen werden, beispielsweise durch Bildung von BGB-Gesellschaften und nachträglichen Verkauf an die Gesellschafter.
• Bei Mietkautionen muss es eine feste Abrechnungsfrist geben.